Банки разрешили продать квартиру вместе с ипотекой

Некоторые банки разрешили сделки с ипотечными квартирами, при этом покупатель может не гасить кредит, а продолжать выплачивать долг. Для кого выгодна эта схема?

 

Средний срок ипотеки в России, по данным Центробанка, составляет 24,1 года. За столь длительный период для некоторых заёмщиков кредитное бремя становится непосильным, либо у них меняются семейные обстоятельства и в связи с этим появляется необходимость продажи заложенной банку квартиры.

 

Идеальная схема для кредитной организации — это погашение долга за счёт средств нового покупателя недвижимости, но такой вариант возможен, если цена недвижимого имущества за время обслуживания долга не падала. Однако сейчас ситуация на рынке недвижимости развивается с точностью до наоборот. Согласно исследованию Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в РФ увеличилось число ипотечных квартир, которые выставлены на продажу, и прирост таких предложений составляет до 50% к прошлому году.

 

Как пояснили Лайфу эксперты, банки совершенно не горят желанием заниматься продажей недвижимости своих должников, но прощать кредитные обязательства никто не собирается, поэтому с начала 2023 года стала массово применяться новая схема, согласно которой под контролем банкиров разрешается сделка по купле-продаже недвижимости с ипотечным долгом.

 

По сути, сделка представляет собой перевод долга на покупателя. Банк оценивает потенциального владельца точно так же, как и нового заёмщика. Единственное отличие в том, что новый кредит выдаётся на условиях, которые действовали на момент выдачи кредита продавцу. То есть для покупателя ипотека будет с тем же сроком, ставкой и ежемесячным платежом, что были у продавца.

 

Приобретение недвижимости с применением данной схемы имеет свои плюсы и минусы.

 

Очевидных преимуществ перед обычной ипотекой два: первое — возможность получить ставку по кредиту ниже рыночной. Согласно экспертным оценкам на начало марта текущего года, средняя ставка по ипотеке на вторичную недвижимость в Москве колеблется в районе 11−11,5%, а ипотека на такую же недвижимость, выданная в 2020 году, оформлялась под 8,5−9% годовых; второе — сделка безопасна для покупателя с юридической точки зрения, так как квартира уже проверена при оформлении первого кредита.

 

У потенциальной сделки есть и два недостатка, но они актуальны не для всех. Первый — сумма, которую банк может выдать в кредит новому покупателю, не может превышать задолженности по действующему договору. То есть приобретатель недвижимости должен иметь средства, чтобы покрыть разницу между остатком кредита и ценой покупки квартиры, часто это больше, чем обычный первоначальный взнос, но меньше, чем рыночная стоимость недвижимости. Второй — если ипотека была выдана по программе государственного субсидирования ставки, то такой долг переводу не подлежит. Поэтому для сельской, семейной и прочих ипотек схема не работает.

 

— Замена лица в обязательстве не является какой-то правовой новацией, однако на фоне падения объёмов выдачи ипотек банки  акцентируют внимание на выгоде для заёмщиков, но на самом деле решают свои проблемы, — разъяснил управляющий партнёр ЮК «Мокров и партнёры» Александр Мокров.

 

Далее эксперт указал, что покупателям квартиры с чужой ипотекой надо иметь в виду ряд аспектов. В частности: покупателю надо будет соответствовать требованиям банка-кредитора по размеру дохода, возрасту и условиям, необходимым для оформления договора страхования.

 

Для справки: согласно аналитике НБКИ, доля отказов в ипотеке по итогам 2022 года выросла до 46,2%, что стало максимальным показателем за всю историю наблюдений.

 

О том, что в схеме с переводом долга выгода сторон зависит от многих факторов, заявили и другие эксперты.

 

— Современная система учёта купленной в кредит недвижимости позволяет минимизировать кредитные и другие риски, поэтому банкам возможность смены заёмщиков несёт только выгоду. Кроме того, такая сделка — это возможность кредитных учреждений предложить своим заёмщикам продать одну ипотечную квартиру и взять кредит на другую — большую, лучшую и более дорогую, — пояснила доцент департамента банковского дела и монетарного регулирования Финансового университета  РФ Светлана Зубкова.

 

Также выгоду банка от подобного рода сделки подчеркнул и Александр Хаминский, налоговый юрист, член МРО «Деловая Россия ».

 

— Реализация недвижимости с обременением выгодна банкам потому, что они сохраняют доходность по выданным кредитам за счёт замены неплатёжеспособных на платёжеспособных заёмщиков. В современных условиях, когда кредитные учреждения страдают из-за санкций, это верное решение, которое, кстати, не ущемляет прав заёмщиков.