Испытания рынок жилья

В конце 2019 года российскому рынку жилья обещали стабильное развитие — умеренный рост цен, снижение ипотечных ставок и постепенное увеличение спроса на квартиры. Январь и половина февраля прошли под знаком почти абсолютного спокойствия, а затем жизнь изменилась — всего за пару недель. 27 февраля  Всемирная организация здравоохранения (ВОЗ) заявила, что ситуация с распространением коронавируса SARS-CoV-2 может выйти из-под контроля. Так и случилось — 11 марта вспышка коронавируса была официально  признана пандемией. Практически одновременно  обвалился мировой рынок нефти, за ним — фондовые рынки, курс рубля и акции крупнейших российских компаний. Страны, в том числе Россия, начали  закрывать границы и в целом переходить на околовоенное положение. Ряд крупных европейских столиц как будто воспроизводят сцены из фильмов про конец света. Будущее российского рынка жилья — в материале  «Ленты.ру».

 

На первый взгляд, российские застройщики внезапно навалившемуся кризису даже рады: любое потрясение — повод продать незыблемые квадратные метры подороже. «В краткосрочной перспективе на фоне новостей о падающем рубле и повышении ипотечной ставки мы ожидаем увеличения спроса на квартиры, — подтверждает коммерческий директор застройщика «ФСК» Ольга Тумайкина. — Ведь в условиях нестабильности для наших граждан вложение в недвижимость традиционно считается самой надежной инвестицией. На волне повышения спроса будут расти и цены». По прогнозам эксперта, в ближайшие месяцы стоимость жилья в новостройках может вырасти на 5-7 процентов.
 

Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова также указывает, что некоторые застройщики захотят воспользоваться временным всплеском спроса, связанным с падением рубля, и поднимут цены. Это, в свою очередь, повлечет за собой снижение числа сделок, поэтому строительные компании должны быть осторожны, чтобы не допустить оттока потенциальных покупателей с рынка. «Заметное увеличение стоимости — на 15-20 процентов — возможно лишь для новых проектов, если изменятся ставки проектного финансирования. Но это долгосрочный прогноз, минимум на полгода вперед», — говорит Глазунова.
 

«Застройщики уже подготовили новый прайс с повышением цен в диапазоне до 10 процентов, но пока его не реализуют, а наблюдают за спросом, ипотечными ставками, макроэкономическими показателями, — утверждает Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек  «ИНКОМ-Недвижимость». — Еще прошло мало времени, чтобы давать прогнозы до конца года, так как для этого необходимо хотя бы примерное понимание длительности кризиса, оно появится через неделю-другую. Если рубль начнет укрепляться, то и кризис получится недолгим, а рынок не ощутит серьезных колебаний. А вот если кризис затянется, то, конечно, все будет гораздо сложнее».

 

В том, что скачок спроса на квартиры будет кратковременным, уверен и  Василий Фетисов, коммерческий директор московского управления группы «Эталон». Дальнейшие перспективы у сегмента жилья для массового потребителя расплывчатые: «При сохранении негативного тренда  Центробанк может поднять ключевую ставку. Это, в свою очередь, сделает ипотеку менее доступной. Тем самым снизится эффективность главного инструмента поддержки для новостроек в массовом сегменте и в нижних уровнях бизнес-класса, где доля кредитного жилья достигает 40-60 процентов», — поясняет эксперт.

 

Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам группы «Гранель», тоже сдержан в своих прогнозах: цены на квартиры, по его словам, продолжат расти из-за увеличения доли проектов с использованием проектного финансирования, но возможный рост ипотечных ставок для рынка новостроек станет «настоящим испытанием». Эксперт предполагает, что спрос на жилье будет падать, причем пик падения придется на лето 2020-го. Из хорошего, опять же, — короткий всплеск спроса в ближайшем будущем. «Сейчас уже можно сказать, что падение рубля и колебание валюты подтолкнет к более быстрому принятию решения тех клиентов, кто рассматривал покупку квартиры в этом году, но не решался», — говорит Нюхалов.
 

Согласно ожиданиям аналитиков «НДВ-Супермаркет Недвижимости», стоимость квадратного метра строящегося жилья может вырасти к лету в среднем на 5-7 процентов, а к концу года — на 10-15 процентов. «До конца года застройщикам придется пересмотреть ценообразование в своих проектах, — соглашается Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». — Рост цен будет обусловлен ростом себестоимости строительства». Масштабы роста он называет такие же — не более 10-15 процентов до конца 2020-го. «Низкая платежеспособность населения в совокупности с возможным ростом ипотечных ставок не позволят девелоперам поднять цены выше», — указывает эксперт.
 

Пока же у девелоперов праздник, слегка омрачаемый отсутствием стратегии поведения в сложившихся непростых условиях. «Мы показываем объекты до позднего вечера, а строительные компании, по нашим сведениям, фиксируют шквал звонков. В связи с этим у строителей идут экстренные совещания о том, что делать дальше», — рассказывает Борис Борискин, генеральный директор компании Skolkovo Realty.
 

Аналитики в свою очередь подтверждают, что ажиотаж на рынке новостроек не продлится долго: по словам Алексея Попова, руководителя аналитического центра ЦИАН, еще до начала пандемии и падения рубля застройщики столкнулись со снижением спроса. Причина — рост цен, опережающий рост доходов населения. Поддержать интерес граждан к покупке квартир должно было дальнейшее уменьшение ставок по ипотеке, о котором теперь говорить не приходится.
 

«В текущей ситуации у застройщиков не будет больших возможностей в плане повышения цен, тем более что значительная часть платежеспособного спроса была реализована в середине 2019 года», — полагает генеральный директор агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова. «Мало того, что в последние несколько лет реальные доходы населения не растут, так теперь еще подорожает импортная продукция и горюче-смазочные материалы, а это значит — постепенно все подорожает. Людям будет не до покупки квартир и не до ипотеки. Хорошо еще, если безработица не вырастет критически. В этих условиях застройщики не смогут поднять цены, а самые расторопные постараются поскорее продать квартиры со скидкой», — вторит ей Павел Луценко, руководитель федерального портала «Мир квартир».
 

В аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости» бизнесу мягко указывают, что повышать цены в настоящее время — «не очень мудрая стратегия». На смену ажиотажу на рынке жилья неизбежно придет стагнация, предупреждают аналитики, «а возможно, и намного хуже, чем стагнация, потому что помимо обвала цен на нефть и курса рубля экономику может подкосить еще один "лебедь", которого на рынке никто не ждал, — эпидемия коронавируса».
 

Вторичный рынок тем временем живет отдельной жизнью, и поведение его участников в большей степени определяется личными обстоятельствами — так было и так будет, вероятно, всегда. «Часть продавцов на фоне падения рубля повышает цены, практически безуспешно пытаясь отыграть потери от скачка курса, — шансы закрыть сделку по ценам выше рынка невелики, — рассказывает Алексей Попов. — А другие продавцы — те, кому в силу жизненных обстоятельств нужно непременно совершить продажу, — напротив, готовы к значительным скидкам».

 

По данным «Авито Недвижимость», после укрепления доллара в 2014 году средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в России за полгода сократилась почти на 6 процентов, и отыграть снижение и вернуться на прежние уровни рынку удалось лишь к осени 2019-го. На данный момент средняя цена квадратного метра российской «вторички» составляет 54 тысячи рублей, за последний год она выросла на 5 процентов. Информации по динамике за последние недели пока нет.
 

«По поводу эпидемии коронавируса можно сказать, что она не оказала какого-то заметного влияния на рынок недвижимости столицы, в том числе на порядок осмотра квартир и заключения сделок, — отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». — Более того, события, связанные с выходом России из ОПЕК+ и снижением курса рубля, полностью заслонили для игроков рынка новости о коронавирусе». Эксперт указывает, что при ослаблении курса рубля поведение потенциальных покупателей «вторички» меняется стандартно: потребители, опасаясь обесценивания своих накоплений, начинают массово скупать квартиры, что приводит к короткому всплеску спроса на рынке недвижимости — не более месяца-двух.
 

А затем закономерным образом наступает обвал спроса и затормаживание рынка, порой довольно длительное — на несколько месяцев, а иногда и на весь год, — вспоминает Шлома. — При этом пока мы не видим во вторичном сегменте каких-то значительных изменений, связанных с уровнем цен или спросом. Согласно нашим наблюдениям, лишь 1-2 процента продавцов сейчас просят риелторов отложить запланированную ранее сделку, чтобы понаблюдать за дальнейшим развитием событий». Стоимость вторичной недвижимости, по словам эксперта, не может сильно вырасти при низких ценах на нефть, но и удешевления «вторички» в обозримом будущем не произойдет.
 

Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ», выделяет другое интересное явление на «вторичке» — в Москве, в частности, появились покупатели, которые принципиально не рассматривают предложения рядом с инфекционными больницами, моргами, крематориями, туберкулезными диспансерами и онкоцентрами. В целом, утверждает Мищенко, на столичном рынке жилой недвижимости не наблюдается каких-либо изменений в поведении потребителей из-за распространения коронавируса. «Наши люди еще не осознают всю серьезность проблемы, — поясняет эксперт. — Спокойно, в привычном режиме общаются с риелторами, заключают сделки, оформляют ипотеку. Конечно, если в России начнется эпидемия, как в Италии или Китае, и правительство вынуждено будет ввести жесткий запрет на перемещение по городу, тогда работа встанет, и не только у риелторов. Начнутся огромные финансовые проблемы во всех отраслях. Хотя в такой ситуации, думаю, мало кто задумывается об улучшении или изменении жилищных условий. Люди стараются выжить. Надеемся, такой сценарий развития событий не осуществится».
 

При отсутствии потрясений — экономических, политических и прочих — Мищенко прогнозирует небольшое снижение цен (в пределах 10 процентов) на «вторичку» к лету. «Если же с ОПЕК договориться не удастся, стоимость вторичной недвижимости может обрушиться на 15-20 процентов к концу года», — говорит она.
 

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», прогнозирует падение спроса на жилье до конца года и уточняет, что наиболее подвержена риску старая «вторичка» (1980-х годов постройки и старше) — такие квартиры будет сложно продать быстро и выгодно. Наиболее защищены от кризиса, по ее мнению, квартиры в домах у метро и «свежая» вторичная недвижимость (введенная в эксплуатацию в новом тысячелетии).
 

«Сейчас на стоимость квартир на вторичном рынке будут влиять два фактора: продолжится снижение доходов населения (экономический прогноз при таких показателях для страны не самый благополучный) — это сдерживающий фактор для роста цен, с другой стороны, часть продавцов захотят немного увеличить стоимость вслед за валютой, — рассуждает  Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга агентства «Азбука Жилья». — В отличие от ситуации 2014-2015 годов, рынок недвижимости на данный момент больше не привязан к доллару, а также ослабление рубля произошло пока не настолько сильное. Но в текущих условиях любой рост выше 5 процентов может означать существенное увеличение сроков продажи квартиры, что далеко не для всех собственников приемлемо». Эксперт полагает, что до конца 2020-го «вторичка» подорожает на 3-4 процента, «если не будет ухудшения ситуации».

 

Абсолютно четкую логическую черту под мнениями всех экспертов подводит Петр Барсуков, директор департамента финансов строительной группы «Инград»: «Никто точно не может сказать, что будет с рынком. Все экспертные заключения — не более чем фантазии. А любая фантазия, увы, ею и остается. Можно просто перебрать всевозможные варианты, исключив самый худший (тотальный апокалипсис) и самый лучший (завтра все вернется на круги своя). Мне видится, что ближайшие две-три недели и даже два-три месяца станут временем наибольшей неопределенности. Самая лучшая тактика в этот период — не предпринимать резких движений, ибо угадать практически невозможно».
 

Возможно, это и есть идеальная стратегия — для покупателей и владельцев квартир, для квартиросъемщиков и арендодателей, и даже для тех, кто сегодня самозабвенно скупает доллары и евро, а также туалетную бумагу, тушенку и гречку.